《财经》记者张杰
作为引领今年上半年这一波地产业“基金”冲动的两大概念，中海外与金地集团分别公布了各自的地产基金运作进程。
6月23日，中国海外发展有限公司(00688.HK，下称中海外)对外公告，以约合1.58亿美元的资金向旗下的地产基金出售西安项目30％股权、青岛项目30％权益及沈阳项目31.85％的股权。
此前，金地集团股份有限公司(600383.SH，下称金地集团)发布公告，与瑞银合作发起的房地产基金第一期首次募集已正式完成，此次募集签约金额约1亿美元。
两家房企痴心筹措地产基金均已数年，然而，一纸公告之外，两家房企的地产基金梦或不似公告的那般顺利，不仅如此，外部对两家公司设立地产基金的操作手法与真实用意也屡有质疑。
有限合伙人缺乏
据多位参与地产基金运作的业内人士透露，资金募集仍是大多数地产基金的一个难题。到目前为止，金地集团与中海外的地产基金募集局面并不理想，多数还是发起者自己的钱。
金地集团总裁张华纲对《财经》记者表示，金地集团与瑞银各投资了1000万美元，4月初该只基金的首期募资已经结束，规模就是1亿美元。“不存在融资不足的问题，公司的公告不会有假。”
张华纲并未透露参与这个基金的其他出资人名单，从中海外的公告中可以看到的出资对象只有中海外、工银国际与中海集团。
早在2008年2月，金地集团就宣布与瑞银成立地产基金。一月之后，中海外透露，公司正在研究成立地产基金的可能性，但直至两年后方见其行动。时至今年3月中旬，中海外才宣布，拟与工银国际和中海集团等共同出资成立一个规模约2.5亿美元到5亿美元的地产基金。
熟悉内情的投行人士向《财经》记者称，募集资金不顺，正是基金成立日程一再拖延的主因。
美元地产基金如此，境内发起成立的人民币基金同样不容乐观。盛世神州房地产投资基金管理有限公司董事长张民耕对《财经》记者表示，现在人民币地产基金遇到的最大困难，一是开创性的问题，有待于市场对房地产基金的了解和熟悉；二是在楼市调控后对市场的观望。
张民耕说：“在调控前发行的复地房地产投资基金发得很好，足额完成了。调控之后发行的几个基金，好像大家的募资都没有那么好。”
盛世神州房地产投资基金成立于今年3月，首期融资规模5亿元，由包括阳光100、复地集团、富汇投资管理有限公司及全国工商联房地产商会委托喜神资产管理有限公司等发起成立。
“国内人民币基金发展规模都不大，形不成气候，一个重要问题是有限合伙人的缺乏。现在国内大部分有限合伙人的钱都是社保基金与国开行的钱，但政策法律不允许他们投资地产。缺乏一个高素质的队伍。”美银美林投行人士向《财经》记者表示，“在人民币地产基金的运作中，大家都想管理别人的钱，而不愿把自己的钱给别人去管理。一般的简单想法是，买卖房子谁不会啊？”
解困高价地
开发商自建基金在募资环节遭遇硬伤，不仅与宏观环境、地产调控息息相关，更与这类基金与发起人的关联色彩有关。一位外资地产基金的负责人向《财经》称，真正意义上合格的境外机构投资人永远不会去追捧一个开发商自己的基金。
上述外资基金人士称，国际上通行的PE有几个重要的指标：投资股权的价格、投资机会的分配、避免关联交易或暗箱操作。
在他看来，由开发商发起的地产基金更多是一个为项目解套的融资工具。“开发商有可能将自己已买到的高价地卖给基金，开发商可以自己决定开发项目的成本，转移利润。开发商若提高项目的运营成本，或者干脆把其旗下资质不太好的项目作为基金的投资目标，其他出资人将无法享受到高利润”。
该外资基金人士称，人民币房地产基金从开始发展的最初阶段，就很有可能走向利益输送的歧途，不能不令人担忧。
6月23日，中海外公告向旗下地产基金出售西安、青岛及沈阳项目股权。根据之前的协议，中海外将负责营运这三个项目，并可从中获得不超过3.5％的管理费收入。
公开信息显示，上述三地项目中，青岛项目与沈阳项目系中海外于2007年9月先后拍得，前后仅半月间隔，代价分别为16.18亿元与32亿元，折算楼面价分别为8330元/平方米与6830元/平方米。对比两地当时的商品房销售价格，这两块土地成本惊人。
金地集团与ING集团旗下的地产基金早在2006年即开始合作，从当时的地价水平看，两个最终合作的项目亦属“高价资产”。其中，佛山项目由金地在2006年9月以总价7.51亿元拍得，楼面价达3300元/平方米，而彼时当地的商品房销售均价方为5500元/平方米。武汉项目由金地于2006年12月以总价5.46亿元击败华润与复地夺得，楼面价达2804元/平方米，根据当地媒体的报道，这一楼面价一度创造了当时武汉积玉桥区域的新高。
PE知情人士评论说：“从几年后ING的投资回报来看，武汉项目勉强退出，绝对收益率没达到基金的投资预期，而佛山项目如今还在艰难的挣扎。据金地2009年报，其净资产收益率仅为年11.8％，这如何给投资人以20％以上的预期收益呢？”
在此情形下，正因避嫌，“不投资自己的项目”也成为一些地产基金的卖点。张民耕对《财经》记者表示，盛世神州不会投资自己发起人的项目，否则就会出现出资人之间的道德风险。“我们这个基金的发起人，自己都解决了自身公司的融资问题，大家约定由基金管理公司来选择市场上最有利于投资人的其他的投资机会。”